Der Einzimmer-Millionär

Wie du gar nicht mehr verhindern kannst reich zu werden

In Mietimmobilien investieren, aber richtig: Der Einzimmer-Millionär (2023) Gerald Hörhan zeigt, wie das geht. Von der großen Strategie bis zu den kleinen Details verrät er dir, worauf du achten musst, um finanziell frei zu leben.

Über den Autor

Gerald Hörhan bezeichnet sich selbst als „Investmentpunk“. Er schloss ein Harvard-Studium in Wirtschaft und angewandter Mathematik ab und arbeitete als Consultant und an der Wall Street, bevor er sich als Investor und Unternehmer selbständig machte. Im Rahmen seiner Investment Punk Academy lehrt er finanzwirtschaftliche Bildung.

Was drin ist für dich: Finanzielle Freiheit durch kleine Mietwohnungen.

Du hast es sicher auch schon gemerkt: Die Zeiten sind schlechter geworden. Wohnst du in Österreich oder Deutschland, hast einen festen Job, das Dach über deinem Kopf ist auf Pump finanziert und du leistest dir ein- oder zweimal im Jahr einen schönen Urlaub? Dann wird es Zeit, aufzuwachen. Die vergangenen Jahre haben gezeigt, dass all das, was wir für selbstverständlich hielten – Reisefreiheit, schnelle medizinische Versorgung, gut gefüllte Supermarktregale, stabile Preise, allzeit verfügbare Energie und eine sichere Altersabsicherung – plötzlich verschwinden kann.

Du musst für deine finanzielle Freiheit sorgen, um notfalls das Land verlassen und an einen sicheren Ort flüchten zu können. Gerald Hörhan hat deshalb schon mit Ende dreißig ein Immobilienportfolio von 225 Wohneinheiten aufgebaut – und die meisten dieser Vermögenswerte sind Einzimmer-Appartements. Von den Mieteinnahmen kann er richtig gut leben und den Winter in warmen Gefilden verbringen.

Wie auch du mit Wohnimmobilien reich werden kannst, das verrät dir der selbsternannte Investmentpunk in diesem Blink.

Vermögen und finanzielle Freiheit sind überlebensnotwendig

Anfang des Jahrtausends war die globale Weltwirtschaft noch in Ordnung. Dann kam 2008 die Finanzkrise. Um die Banken und die Wirtschaft zu retten, verschuldeten sich die Länder durch die Ausgabe von Staatsanleihen, die von den Zentralbanken gekauft wurden. Der Plan ging auf, die Wirtschaft erholte sich schnell. Die Inflation beschränkte sich auf wenige Sektoren, die nicht beliebig vermehrbar waren, wie gute Handwerksleistungen, Luxusgüter und Immobilien in Toplagen.

Tatsächlich musste man laut Hörhan schon sehr dumm sein, um in den Jahren 2010 bis 2020 nicht mit Immobilien zu verdienen. Immerhin waren in dieser Zeit Preissteigerungen von mehreren hundert Prozent drin. Sofern man investiert hatte.

Aber dann kam 2020 Corona, gefolgt von weiteren Rettungspaketen. Diesmal allerdings war die Welt eine andere, denn durch die weltweiten Lockdowns und die gestörten Lieferketten konnte die Wirtschaft nicht mehr wachsen. Hinzu kam der Krieg in der Ukraine, der auch in Europa zur Verknappung von Nahrungsmitteln und Energie führte. Es kam, wie es jeder Volkswirt lernt: Die Preise stiegen, die Notenbanken erhöhten die Zinsen, die Inflation war zurück. Und aufgrund der hohen Staatsverschuldung wird sie wohl dauerhaft bleiben. Denn die beste Möglichkeit für Staaten, ihre Schulden loszuwerden, ist Inflation. Sie verringert den Wert des Geldes und senkt damit auch den realen Wert der Kreditschulden.

Kurzum: Auch in Deutschland und Österreich ist die Krise längst angekommen. Du brauchst deshalb eine Strategie, mit der du so reich wirst, dass du es dir leisten kannst, immer dort zu leben, wo die Welt gerade in Ordnung ist.

Immobilien schützen gegen Inflation

Mit der Inflation sanken auch die Immobilienpreise, denn die Kredite wurden teurer. Für diejenigen, die bereits Immobilien besaßen, trotzdem kein großes Problem, denn ihre Mieteinnahmen stiegen ebenfalls, wenn sie an den Inflationsindex gekoppelt waren. Sprich, wenn die Inflation steigt, steigen auch die Mieten. Und genauso wie Staaten von der Inflation profitieren, weil ihre Schulden dadurch weniger wert sind, ergeht es auch Kreditnehmenden.

So pervers es klingt: Durch Inflation werden Arme ärmer und Reiche reicher. Denn wer Geld hat, hat auch das Know-how, die Unternehmensstrukturen, die Anwälte und die finanziellen Mittel, um jede wirtschaftliche Situation erfolgreich zu navigieren. Auch wenn du jetzt erst einsteigst, kannst du mit Immobilien immer noch Geld verdienen. Laut Hörhan herrschen gerade „Schnappi-Times“.

Die Vorteile von Immobilieninvestments: Sowohl deine Immobilie als auch deine Mieteinkünfte sind inflationsgeschützt. Ein Haus bleibt ein Haus, selbst wenn Geld plötzlich weniger wert ist – und inflationsindexierte Mieten passen sich automatisch an. Durch die regelmäßigen Mieteinnahmen hast du ein passives Einkommen. Für die Finanzierung musst du nur wenig Eigenkapital einsetzen. Und die Kreditkosten sind steuerlich absetzbar: Der Staat schenkt dir quasi einen Großteil deines Vermögens.

Gibt es auch Nachteile? Nun ja, du musst den Markt kennen, um nicht übers Ohr gehauen zu werden. Der Plattenbau in der Pampa, der teuer energetisch saniert werden muss, das Haus in Hanglage, das bei Starkregen unterspült werden kann, oder das Appartement in der Flugschneise des Airports sind keine guten Investmentideen. Genauso wenig wie Wohnungen in Städten mit hohen Leerstandsquoten, einer negativen Bevölkerungsentwicklung, hoher Arbeitslosigkeit und bedrohlicher Kriminalität. Aber mit den Tipps des Investmentpunks kriegst du das hin.

Wie du Vermögen aufbaust

20.000 Euro. Mehr brauchst du laut Hörhan nicht, um in Immobilien zu investieren. Dafür kannst du eine Einzimmer-Wohnung für 100.000 Euro kaufen: 10.000 Euro als Eigenkapital, weitere 10.000 für die Kaufnebenkosten, den Rest als Kredit.

Um diese Summe zu sparen, hat der Investmentpunk drei klare Tipps:

Erstens: Suche dir einen Job, in dem du viel verdienst. Ob als Angestellter oder Unternehmerin, das bleibt dir überlassen. Und dann klotz richtig rein und leg dir jedes Jahr mindestens 15.000 Euro beiseite. IT-lastige Branchen oder Professional Services wie Rechtsanwältinnen, Wirtschaftsprüferinnen oder Steuerberater bieten sich an, genauso wie Vertrieb oder Handwerk. Wer nur auf Work-Life-Balance aus ist, wird nie reich.

Zweitens: Optimiere deine Steuerlast, und zwar auf legale Art und Weise. Also indem du beispielsweise als GmbH firmierst anstatt als Einzelunternehmen. Oder indem du Mietimmobilien auf Kredit kaufst. Dann kannst du Reparaturen, Kreditzinsen und andere Ausgaben ganz legal von der Steuer absetzen.

Drittens: Halte deine Ausgaben niedrig. Das schicke Eigenheim samt Einrichtung auf Pump, der Leasingvertrag für den teuren Neuwagen vor der Tür und ein Faible für Alkohol oder Glücksspiel sind der beste Weg, um in die Insolvenz zu schlittern. Weshalb wohl lebt ausgerechnet der Einzimmer-Millionär zur Miete? Weil ihn der Kauf dieser Wohnung monatlich mindestens doppelt so viel gekostet hätte wie die Miete. Niedrige Fixkosten geben dir Flexibilität und sind der erste Schritt auf deinem Weg in die finanzielle Freiheit.

Der Großteil deines Portfolios sollte aus Immobilien bestehen. Aus Diversifikationsgründen kannst du auch andere Vermögensklassen beimischen. Der Investmentpunk empfiehlt neben Immobilien zwei bis drei weitere Anlageklassen, in denen du dich auskennst, plus Gold und Cash. Diese Anlageklassen sollten bei überschaubarem Risiko möglichst hohe Nachsteuerrenditen abwerfen. Außerdem sollte der Großteil liquide sein, also innerhalb weniger Tage bis Wochen zu Geld gemacht werden können.

Wie gesagt: Es ist sinnvoll, deine Vermögenswerte zu diversifizieren, um dein Risiko zu streuen. Nicht sinnvoll ist hingegen, zehn Immobilien in zehn verschiedenen Städten zu besitzen. Besser sind zehn Wohnungen in einer Stadt. Der Investmentpunk konzentriert sich beispielsweise aufs Rhein-Main-Gebiet, Stuttgart, Berlin, Wien und Graz. Diese Märkte kennt er und hat seine Gutachter, Notare, Banken und Handwerker vor Ort. Das spart Zeit und Geld.

Kaufe kleine Löcher

Jemand fragte Hörhan mal abfällig, was er denn mit den ganzen kleinen Löchern wolle, die er kaufte. Da der Investmentpunk wusste, wie viel Geld er mit seinen Einzimmer-Wohnungen verdiente, nutzt er den Begriff seitdem als Kernstück seiner Einzimmer-Millionär-Strategie.

Denn der Ausdruck „kleine Löcher“ hat nichts mit der Qualität seiner Immobilien zu tun, sondern lediglich mit ihrer Größe. Ein Zimmer in guter Lage reicht. Kein Luxus, aber auch keine Absteige, sondern solide Wohnungen, für die du jederzeit Mieter findest und die du im Notfall, wenn du Geld brauchst, auch schnell wieder verkaufen kannst.

Weitere Vorteile von kleinen Wohnungen gegenüber größeren: Die Mieten pro Quadratmeter sind höher. Es gibt mehr Nachfrage, nicht nur durch die hohe Zahl an Singles, sondern auch dadurch, dass sich viele Mieter große Wohnungen schlichtweg nicht mehr leisten können. Für den Preis einer großen Wohnung bekommst du mehrere kleine, und streust also dein Risiko, falls es mal mit einem deiner Mieter Probleme gibt oder in einem Haus eine teure Sanierung auf dich zukommt.

Einen kleinen Nachteil wollen wir dennoch nicht verschweigen: Die Renovierungskosten für kleine Wohnungen sind prozentual höher, da Küche und Bad in der Regel die meisten Kosten verursachen. Engagiere trotzdem unbedingt seriöse Handwerkerinnen, die die erforderliche Gewerbeberechtigung haben. Sonst ziehst du selbst ganz schnell in ein kleines Loch, nämlich in die nächste JVA.

Verlange eine marktübliche Miete und behandle deine Mieter gut. Im Rahmen der Lockdowns hat Hörhan einigen seiner Mieter, die in finanzielle Schwierigkeiten gerieten, die Miete teilweise erlassen oder gestundet. Seine Mieter wohnen durchschnittlich etwa sechs bis sieben Jahre in seinen Wohnungen, und die allermeisten halten sie top gepflegt. Wenn sie ausziehen, melden sich regelmäßig Dutzende neue Interessenten bei ihm, die höhere Mieten zahlen wollen. Finger weg von Mietern, die ihre Miete bar bezahlen wollen. Das ist unseriös und oft ein Hinweis darauf, dass es sich um Mietnomaden handeln könnte.

Nicht Lage, Lage, Lage, sondern Lage, Zustand und Rendite

Der Investmentpunk hat in seinem Leben mehr als 250 Wohnungen gekauft. Deshalb weiß er, worauf es ankommt, nämlich Lage, Zustand und Rendite. Schauen wir uns das der Reihe nach an.

Erstens: Suche solide Lagen mit langfristigem Potenzial.

Bei Immobilien unterscheidet man zwischen Makro- und Mikrolage. Die Makrolage ist die Region oder Stadt. Suche nach wirtschaftlich starken Städten mit positiver Bevölkerungsentwicklung, vielen guten Arbeitgebern und möglichst auch noch Wohnungsmangel. Die Mikrolage ist das Stadtviertel. Du solltest schnell mit dem Auto oder den Öffentlichen zur Arbeit kommen und auch Ärzte, Restaurants und Geschäfte des täglichen Bedarfs sollten gut erreichbar sein. Achte auch darauf, dass das Viertel kein sozialer Brennpunkt ist oder werden könnte.

Zweitens: Die Immobilie sollte in einem guten Zustand sein.

Schau dir nicht nur die Wohnung selbst an, sondern auch die Umgebung, das Haus insgesamt und die Unterlagen. Hörhan hat schon alles Mögliche erlebt: lärmenden Bahnverkehr, Fassaden, die vorne schick saniert waren und wo hinten der Putz bröckelte, feuchte Keller, Dächer, in die es reinregnete, einsturzgefährdete Balkone, museumsreife Gasanschlüsse, Rost und Risse. 

Achte bei einer Besichtigung immer auch auf Keller, Treppenhaus, Aufzug, Dachstuhl und Dachhaut. In der Wohnung selbst überprüfst du, ob die angegebene Quadratmeterzahl auch wirklich stimmt, ob die Fenster isoliert sind, die Stromleitungen sicher, der Wasserdruck stark genug und die Heizungsanlage funktionsfähig. Schau dir außerdem alle Unterlagen an wie Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, die letzten Betriebskostenabrechnungen, den Energieausweis, den Grundriss, die Flurkarte, und sofern die Wohnung vermietet ist den aktuellen Mietvertrag. 

Hochhäuser solltest du meiden, die Instandhaltungskosten sind überproportional hoch. Unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten sind Mehrfamilienhäuser mit acht bis fünfzig Wohnungen am besten. Da in den vergangenen Jahren die Mietnebenkosten so stark gestiegen sind, mindern hohe Betriebskosten die mögliche Nettomiete.

Drittens: Die Nettorendite muss auskömmlich sein.

Dafür teilst du die jährliche Nettomiete durch den Kaufpreis abzüglich Sanierungskosten und Sonderumlagen. Das Ergebnis in Prozent muss mindestens anderthalb bis zwei Prozentpunkte über deinem Kreditzins liegen.

Schau dir bei Immobilienanbietern wie Immoscout Vergleichsobjekte an, um Anhaltspunkte für einen realistischen Kaufpreis und eine realistische Miete zu haben, bevor du in die Besichtigung gehst. Rechne notwendige Sanierungskosten, die dir vor Ort auffallen, direkt vom Kaufpreis herunter. Makler sind Verkäufer, keine Gutachter. Behandle deine Makler trotzdem gut und feilsche nicht um ihre Provisionen. Sie sind diejenigen, die dein Gebot an den Verkäufer weitergeben – oder eben nicht.

Da der Investmentpunk inzwischen einen guten Ruf als Immobilieninvestor hat, kommen viele Verkäufer direkt auf ihn zu, bevor das Objekt offiziell an den Markt geht. In den meisten dieser Fälle braucht ein Verkäufer dringend Geld, oft weil eine teure Scheidung ins Haus steht, das Finanzamt eine Steuernachzahlung will oder er sich mit irgendwelchen windigen Investments verspekuliert hat. Für diese Menschen zählt nicht der beste Verkaufspreis, sondern dass sie schnell und zuverlässig Geld bekommen. So konnte Hörhan schon manches Schnäppchen machen.

Zu einer guten Rendite gehört auch eine gute Finanzierung. Die Zeiten, in denen du 100 Prozent des Kaufpreises als Kredit aufnehmen konntest, sind vorbei. Momentan sind 70 bis maximal 90 Prozent Beleihungsgrenze realistisch. Die Tilgung sollte mindestens zwei Prozent betragen, dann hast du nach zehn Jahren etwa 24 Prozent getilgt. Selbst wenn die Zinsen dann höher sind, kannst du das stemmen. Komm nicht auf die Idee, einen Kredit in Fremdwährung aufzunehmen, das kann schnell in die Pleite führen. Und wenn du die Immobilie vor Ablauf der Zinsbindungsfrist verkaufst – bei fixen Zinsen sind das üblicherweise zehn Jahre – dann denk an die Vorfälligkeitsentschädigung, die du deiner Bank zahlen musst. Und an die Steuern auf deinen Gewinn! Da kann ein vermeintlich gutes Geschäft netto plötzlich richtig schlecht aussehen.

Hörhan arbeitet übrigens immer mit seiner Hausbank vor Ort zusammen. Die hat vielleicht nicht jedes Mal die günstigsten Konditionen, aber dafür kennt sein Berater ihn und sein Business und gibt im Zweifelsfall eine schnelle Finanzierungszusage. So kann er schon zuschnappen, während das indische Callcenter seines Mitbewerbers noch die Finanzierungsunterlagen prüft.

Vergiss das Finanzamt nicht!

Mietimmobilien gehören zu den lukrativsten Steuersparmodellen, die es in Deutschland und Österreich gibt. Einzige Voraussetzung: eine gute Strategie. Willst du langfristig mit Mietimmobilien ein Vermögen aufbauen? Oder hast du vor, Häuser zu sanieren und schnell wieder mit Gewinn zu verkaufen? In letzterem Fall bist du automatisch gewerblicher Immobilienhändler und solltest tunlichst eine GmbH gründen, sonst freut sich dein Finanzamt über saftige Steuernachzahlungen. Wähle unbedingt die richtige Firmenstruktur für dein Business!

In Deutschland beispielsweise ist der Gewinn aus einem Immobilienverkauf nach zehn Jahren steuerfrei. In der Zwischenzeit kannst du alle Kosten, die dir im Zusammenhang mit deiner Immobilie entstehen, absetzen: Fahrtkosten, Abschreibungen, Verwaltungskosten, Handy, Kamera, Computer, Kreditzinsen und natürlich Sanierungs- und Instandhaltungskosten. Verkaufe das Finanzamt dabei nicht für blöd: Wenn sich alle deine Immobilien in Berlin befinden, kannst du nicht deine privaten Urlaubsreisen nach Barcelona absetzen. Es sei denn, du erwirbst auch dort Immobilien. Dafür solltest du dich aber gut mit den lokalen Gegebenheiten auskennen.

In Österreich zahlst du als Privatperson beim Verkauf einer Immobilie nur Steuern, keine Sozialversicherungsabgaben. Trotzdem solltest du rechnen, ob sich ein Verkauf auch nach Steuern noch lohnt. Denk unbedingt auch an eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung an deine Bank, falls dein fixer Kredit noch läuft. Als gewerblicher Händler unterliegst du der vollen Einkommensteuer und musst außerdem Sozialversicherungsabgaben zahlen. Auch hier macht es Sinn, eine GmbH zu gründen.

Lass dich unbedingt beraten, welche Firmenstruktur für dich die beste ist und behalte die aktuellen steuerlichen Konsequenzen jedes Immobilienkaufs und -verkaufs im Auge. Eine gute Steuerberatungskanzlei ist hierbei unerlässlich.

Deine nächsten Schritte

Seit 2022 steigen Inflation und Zinsen wieder. Zudem drohen für viele ältere Bestandsimmobilien teure energetische Sanierungen. Das lässt die Immobilienpreise sinken, im Durchschnitt etwa 30 Prozent. Immobilien, bei denen sich die energetische Sanierung nicht mehr lohnt, sind sogar praktisch wertlos.

Neubauprojekte werden wegen steigender Kosten und Material- und Handwerkermangel vertagt. An Standorten mit wenig Wohnraum und steter Zuwanderung verstärkt sich der Wohnungsmangel. Dadurch können höhere Mieten durchgesetzt werden, was mittelfristig wieder zu steigenden Immobilienpreisen führt.

Der Investmentpunk jedenfalls glaubt: Wenn alle vom Niedergang des Immobilienmarktes reden, können kluge Investorinnen Schnapper machen. Im europäischen Vergleich sind die Mieten in Deutschland und Österreich nämlich spottbillig. In Metropolen wie Amsterdam, Dublin oder Mailand zahlst du für ein kleines Loch mindestens tausend Euro im Monat.

Also leg dir jedes Jahr 20.000 Euro beiseite und kauf ein kleines Loch, finanziert durch deine Hausbank. Wenn du das zehn Jahre lang machst, hast du zehn Einzimmerwohnungen und erzielst damit – inflationsgeschützt – etwa 50.000 Euro Nettomiete pro Jahr. Nach 25 bis 30 Jahren sind deine Wohnungen abbezahlt und du hast steuereffizient Vermögen aufgebaut. Von den Mieteinnahmen kannst du dir ein schönes Leben machen und brauchst nicht mehr zu arbeiten.

Klar, Immobilieninvestments machen auch Arbeit. Du musst dich mit Mietverträgen, Mietrecht und Mieterhöhungen auskennen, den monatlichen Mieteingang kontrollieren, einmal jährlich die Betriebskostenabrechnung mit deinem Mieter und der Hausverwaltung machen, und dich bei Bedarf um Neuvermietungen und Sanierungen kümmern. Das wars aber auch schon. Es ist so einfach, Einzimmer-Millionärin zu werden!

Fazit

Das war unser Blink zu Gerald Hörhans Einzimmer-Millionär-Strategie. Wie sein Beispiel zeigt, kannst auch du mit kleinen Mietwohnungen nebenbei ein Vermögen aufbauen, dank deiner Hausbank und Vater Staat. Sowohl deine Immobilien als auch deine Mieteinnahmen sind dabei inflationsgeschützt. Du brauchst lediglich Know-how, Eigenkapital für deine erste Immobilie und die richtige Firmenstruktur.